Amortizar hipoteca: ¿bajar la cuota o acortar el plazo?
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Cuando metes dinero para adelantar hipoteca, el banco te hace elegir: o te baja la cuota manteniendo los años, o te quita años manteniendo la cuota. La respuesta corta es que reducir plazo ahorra más. La larga tiene matices.
Por qué reducir plazo ahorra más
Los intereses se calculan cada mes sobre el capital pendiente. Si acortas el plazo, dejas de pagar los últimos años enteros. Si bajas la cuota, sigues debiendo dinero los mismos años y por tanto sigues generando intereses todo ese tiempo.
El mismo dinero, dos resultados
Hipoteca de 150.000 € a 30 años al 2,60 %. La cuota son 600,51 €. Al cerrar el quinto año todavía debes 132.367 € y te quedan por pagar unos 47.786 € de intereses. En ese momento metes 10.000 €:
| Opción | Qué pasa con la cuota | Ahorro en intereses |
|---|---|---|
| Reducir plazo | Sigue en 600,51 € | 8.530 €, y terminas 30 meses antes |
| Reducir cuota | Baja a 555,14 € | 3.610 € |
La diferencia entre las dos opciones son casi 5.000 €, por el mismo esfuerzo. Y con hipotecas más caras o amortizaciones más grandes, la brecha crece.
Cuándo conviene bajar la cuota
- Cuando el esfuerzo mensual va justo y necesitas margen de respiración ahora, no dentro de veinte años.
- Cuando prevés una bajada de ingresos: una excedencia, una reducción de jornada, un cambio de trabajo.
- Cuando el tipo de tu hipoteca es muy bajo. Con un TIN por debajo del 2 %, la diferencia entre las dos opciones se estrecha y la liquidez vale más.
Hay una tercera vía que casi nadie usa: bajar la cuota y meter la diferencia en una amortización periódica. Te da flexibilidad y casi el mismo ahorro, pero exige disciplina.
Cuanto antes, mejor
En el sistema francés los intereses se concentran al principio, cuando la deuda es mayor. Amortizar 10.000 € en el año 3 ahorra bastante más que amortizar los mismos 10.000 € en el año 20: para entonces ya has pagado casi todos los intereses.
Antes de amortizar, mira la alternativa
Si tu hipoteca está al 2,60 % y tienes el dinero en un depósito al 3 %, amortizar te hace perder dinero. La regla es sencilla: amortiza cuando el interés de tu hipoteca sea mayor que la rentabilidad neta que puedes conseguir sin riesgo.
Qué comisión te pueden cobrar
La Ley 5/2019 puso techo a la compensación por amortización anticipada, y solo se puede cobrar si el banco pierde dinero con la operación:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,15 % los 5 primeros años, o 0,25 % los 3 primeros. Después, 0 % |
| Fija | 2 % los 10 primeros años, 1,5 % después |
| Paso de variable a fija | 0,05 % los 3 primeros años. Después, 0 % |
En variable, las dos primeras opciones son excluyentes: el banco pacta una o la otra, no las dos. Y son máximos que solo se cobran hasta el importe de la pérdida real de la entidad. Si tu contrato es anterior a junio de 2019, se rige por las condiciones que firmaste, así que mira la escritura.
Y acuérdate de la deducción
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y venías aplicando la deducción por inversión en vivienda, puedes deducir hasta 9.040 € al año, amortización anticipada incluida. En ese caso, amortizar hasta ese tope suele ser la mejor inversión disponible.
Mira tu cuadro de amortización
La calculadora te enseña año a año cuánto pagas de intereses y cuánto capital te queda. Ahí se ve de un vistazo cuándo compensa adelantar.