TIN y TAE: qué diferencia hay y cuál mirar
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Son los dos porcentajes que salen en cualquier anuncio de hipoteca, y confundirlos sale caro. Uno sirve para calcular lo que pagas al mes; el otro, para saber si te están vendiendo una ganga o un paquete con sorpresas.
En una línea
El TIN es el interés del préstamo y es el que se usa para calcular la cuota. La TAE es el coste real anual de la operación completa: interés más comisiones, gastos y productos vinculados.
El TIN: lo que cuesta el dinero
El tipo de interés nominal es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el capital. Es el número que entra en la fórmula de la cuota, y por eso es el que tiene que escribir uno en cualquier calculadora.
En una hipoteca fija el TIN es constante toda la vida del préstamo. En una variable, el TIN de cada periodo es el euríbor de referencia más el diferencial: si te ofrecen «euríbor + 0,60 %» y el euríbor está en el 2,855 %, tu TIN es del 3,46 % hasta la siguiente revisión.
La TAE: lo que cuesta la operación
La tasa anual equivalente mete en el mismo saco todo lo que pagas por tener la hipoteca, no solo el interés:
- El TIN.
- La comisión de apertura, si la hay.
- Los productos vinculados que el banco exige para darte el tipo bonificado: seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, alarma.
- La frecuencia de los pagos, porque pagar todos los meses no es lo mismo que pagar una vez al año.
Por eso dos hipotecas con el mismo TIN del 2,50 % pueden tener una TAE del 2,55 % y del 3,40 %. La segunda te está cobrando 85 puntos básicos escondidos en seguros que no habías contado.
La bonificación no siempre compensa
Un banco te baja el TIN un 0,30 % si contratas su seguro de vida. Si ese seguro cuesta 400 € al año y el 0,30 % te ahorra 250 €, estás perdiendo 150 € al año por una hipoteca «más barata». Ese es exactamente el hueco que la TAE deja ver.
Cómo comparar bien dos ofertas
- Pide la FEIN de las dos. Es la ficha europea de información normalizada y el banco está obligado a dártela con diez días de antelación.
- Compara la TAE, no el TIN. Es el único número que incluye todo.
- Mira el «coste total del crédito» que aparece en la FEIN: son los euros contantes, no un porcentaje.
- Calcula qué pasa si no contratas los vinculados. Muchos bancos publican los dos tipos, el bonificado y el que se aplica sin productos.
- Suma aparte los seguros. Aunque sean obligatorios para la bonificación, puedes contratarlos donde quieras: la ley te lo permite, aunque entonces pierdas la rebaja.
La TAE de una variable es una estimación
En una hipoteca variable la TAE se calcula suponiendo que el euríbor de hoy se mantiene toda la vida del préstamo, lo cual no va a pasar. Por eso las ofertas la llaman «TAE variable» y añaden que es orientativa.
Para comparar dos variables entre sí sigue sirviendo, porque el supuesto es el mismo en las dos. Para comparar una fija con una variable, es un número que hay que mirar con reservas.
Calcula tu cuota con el TIN real
Escribe el TIN si tu hipoteca es fija, o solo el diferencial si es variable: la calculadora le suma el euríbor por ti.