Gastos de comprar una vivienda: quién paga qué
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Comprar una casa cuesta entre un 10 % y un 12 % más de lo que pone en el anuncio. No es una sorpresa evitable: son impuestos y aranceles que están tasados y que se pagan el día de la firma, en efectivo, aparte de la hipoteca.
Lo que cambió en 2019
Antes el cliente pagaba casi todo, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019 el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la HIPOTECA. Al cliente le quedan los de la COMPRAVENTA y la tasación.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Lo paga | Cuánto es |
|---|---|---|
| ITP o IVA + AJD de la compra | El comprador | Del 4 % al 10 % según comunidad |
| Notaría de la compraventa | El comprador | 600-900 € |
| Registro de la compraventa | El comprador | 400-650 € |
| Gestoría de la compraventa | El comprador | 300-500 € |
| Tasación de la vivienda | El comprador | 250-600 € |
| Notaría de la hipoteca | El banco | — |
| Registro de la hipoteca | El banco | — |
| Gestoría de la hipoteca | El banco | — |
| AJD de la hipoteca | El banco | — |
| Copia simple de la escritura de hipoteca | El comprador | Unos 30-60 € |
El impuesto, que es el gasto gordo
Depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, y no se parecen en nada:
- Segunda mano: se paga el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma. Va del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña.
- Obra nueva: se paga el 10 % de IVA (el 4 % si es vivienda protegida de régimen especial) más el AJD de tu comunidad, que ronda el 0,75 % - 1,5 %.
Para una vivienda de 200.000 €, la obra nueva en Madrid paga 20.000 € de IVA más 1.500 € de AJD: 21.500 €. La misma vivienda de segunda mano paga 12.000 € de ITP. Casi 10.000 € de diferencia solo por el impuesto.
Ojo con el valor de referencia catastral
Desde 2022 el ITP no se calcula sobre el precio que pones en la escritura, sino sobre el valor de referencia que fija Catastro si ese valor es mayor. Si compras muy por debajo del valor de referencia, Hacienda te liquidará la diferencia. Consúltalo en la sede del Catastro antes de firmar.
Notaría y registro: están tarifados
Los aranceles del notario y del registrador están fijados por real decreto y suben con el precio de la vivienda, pero no en línea recta: el porcentaje baja según sube el importe. Por eso una casa el doble de cara no paga el doble de notaría.
Además, tienes derecho a elegir notario. El vendedor no puede imponerte el suyo, y el banco tampoco: en una compra con hipoteca el notario lo elige quien compra.
La tasación es el único gasto de la hipoteca que pagas tú
Lo dice el artículo 14 de la Ley 5/2019 sin lugar a dudas: la tasación la abona el prestatario. Cuesta entre 250 y 600 € según el tamaño de la vivienda y caduca a los seis meses.
La tasación es tuya, no del banco
Puedes encargarla a cualquier sociedad homologada por el Banco de España y el banco está obligado a aceptarla si es válida y está en vigor. Si cambias de entidad, no tienes por qué pagar una tasación nueva.
Y los gastos que vienen después
- IBI: el impuesto anual del ayuntamiento. El año de la compra lo paga por ley el vendedor, aunque es habitual pactar el reparto proporcional.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa. Ojo con los contratos que intentan pasártela.
- Comunidad de propietarios: pide el certificado de estar al corriente. Si hay derramas aprobadas, las heredas tú.
- Suministros: alta o cambio de titularidad de luz, agua y gas.
- Seguro de hogar: el banco te lo va a exigir. Puedes contratarlo donde quieras, pero solo bonifica el tipo si es el suyo.
Calcula tus gastos exactos
Elige tu comunidad y si la vivienda es nueva o de segunda mano: la calculadora desglosa impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación.