Cuadro de amortización: por qué al principio casi todo son intereses
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Es la conversación clásica del quinto año: «llevo pagados 36.000 € y todavía debo 132.400». No hay ningún error. Es exactamente cómo funciona el sistema francés, que es el que usan todas las hipotecas españolas.
La regla que lo explica todo
Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que TODAVÍA DEBES, no sobre el total del préstamo. Al principio debes casi todo, así que casi toda la cuota se va en intereses. A medida que la deuda baja, los intereses bajan con ella y la parte que amortiza sube.
Una hipoteca de 150.000 € a 30 años
Con un TIN fijo del 2,60 %, la cuota son 600,51 € todos los meses durante 360 meses. Lo que cambia es su composición:
| Año | Intereses del año | Capital amortizado | Deuda al cerrar el año |
|---|---|---|---|
| 1 | 3.860 € | 3.346 € | 146.654 € |
| 5 | 3.494 € | 3.712 € | 132.367 € |
| 10 | 2.979 € | 4.227 € | 112.289 € |
| 20 | 1.726 € | 5.480 € | 63.395 € |
| 30 | 100 € | 7.105 € | 0 € |
En el primer año pagas 7.206 € y la deuda solo baja 3.346 €. En el último año pagas lo mismo y la deuda baja 7.105 €. La cuota es idéntica; el destino del dinero, no.
El año en que se da la vuelta
Hay un momento en que la parte de capital supera a la de intereses. Con un 2,60 % a 30 años ocurre pronto, en torno al cuarto año. Con un tipo del 6 % —los que se firmaban en 2008— no llegaba hasta pasada la mitad del préstamo.
Ese cruce es la mejor medida de lo cara que es una hipoteca. Cuanto más tarde llega, más dinero se ha ido en intereses antes de empezar a devolver deuda en serio.
Por eso alargar el plazo cuesta tanto
Pasar de 20 a 30 años en esos 150.000 € baja la cuota de 802 € a 601 €, pero los intereses totales pasan de unos 42.500 € a unos 66.200 €. Casi 24.000 € por 200 € menos al mes.
Cómo se lee el cuadro que te da el banco
- Cuota: siempre la misma en una fija. En una variable cambia en cada revisión y el banco te manda un cuadro nuevo.
- Intereses: la parte que se queda el banco ese periodo. Es la que baja.
- Amortización o capital: lo que de verdad reduce tu deuda. Es la que sube.
- Capital pendiente: lo que deberías si cancelases hoy. Es la cifra que te van a pedir si vendes la casa.
Si tu hipoteca es variable, el cuadro que te dieron al firmar solo vale hasta la primera revisión: a partir de ahí la cuota cambia y con ella todas las filas siguientes.
Mira tu cuadro año a año
La calculadora genera el cuadro completo con tus datos y marca el año en que empiezas a devolver más capital que intereses.